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martes, 5 de febrero de 2019

LA VIVIENDA INUNDA EL DISCURSO EN VALÈNCIA: LOS PARTIDOS PROPONEN DE CARA AL PRÓXIMO MANDATO


4/02/2019 - Pablo Plaza - Valenciaplaza.com
VALÈNCIA. Han pasado 12 años desde que la preocupación por el acceso a la vivienda alcanzó cotas máximas en los sondeos. Entonces, casi el 40% de los encuestados vivían la tenencia de un hogar o la aspiración a él como uno de los principales motivos de inquietud. Nada queda ya de aquello. Los años pasaron, los "brotes verdes" se dejaron ver, y la situación mejoró. Hasta 2018, este dato no había superado el 2%. Sin embargo, el último año las gráficas muestran un ligero repunte al respecto. La vivienda vuelve a ser portada.

Los desahucios por impago de alquileres y el incremento de sus precios ha devuelto la cuestión a los titulares. En tres años, encontrar alquileres asequibles -de menos de 500 euros mensuales- en la ciudad de València se ha convertido en todo un reto. Antes, cerca de la mitad cumplían esta condición; ahora, únicamente dos de cada diez. El incremento de los alquileres roza el 45% en tres años. Es, en efecto, uno de los retos de las grandes urbes, donde, aunque no sea el único factor a estudiar, el tsunami de los pisos turísticos está presionando los precios del alquiler al alza.

En este contexto, no es extraño que el relato político de la ciudad hable en términos urbanísticos y de vivienda. El ladrillo sobre el cual ya han mostrado discrepancias los grupos que gobiernan la capital del Túria -Compromís, PSPV y Podemos-, adquiere así una nueva dimensión: cómo gestionar una de las más valiosas herramientas públicas para influir en el mercado inmobiliario y del alquiler. En otras palabras, qué hacer con el parque de vivienda público y bajo qué criterios administrativos. Valencia Plaza ha preguntado a los cinco grupos con representación cuáles son sus propuestas de vivienda de cara a los próximos comicios.

Viviendas vacías

Una de las formas de influir es atacar las bolsas de pisos vacíos de la ciudad. La premisa es clara: si esos pisos baldíos -según el Plan de Vivienda municipal, hay en torno a 60.000- se sumaran a la oferta de alquiler, los precios se contendrían o bajarían inevitablemente. En ese sentido, parece haber cierto consenso en cuanto a incentivar que los propietarios alquilen sus viviendas en lugar de mantenerlas vacías. Tanto Compromís, como PSPV, València en Comú y el PP proponen bonificaciones en el IBI para este objetivo.

Estas, dice el partido que encabeza Joan Ribó, se podrían sumar a otras que los gobiernos central y autonómico fijen a través del IRPF para aquellos que alquilen a precios públicos. Sin ir más lejos, a finales de diciembre, la Generalitat Valenciana presentó un proyecto que consiste precisamente en eso, en fijar precios asequibles que sirvan de referencia tanto a arrendadores como a arrendatarios e incentivar a los propietarios con una desgravación del 5% en el tramo autonómico del IRPF, con un máximo de 3.000 euros, para que alquilen sus propiedades por estos importes. Se trataría de una tabla de precios de referencia que ya rigen en grandes ciudades como París o Berlín.

El PP, cuya candidata a la Alcaldía es María José Català, cree que esto debería hacerse mediante acuerdos singulares con propietarios individuales, por un lado, y mediante convenios con grandes entidades de crédito o fondos de inversión -a nivel autonómico se está intentando negociar con Caixa Bank- para sacar en régimen de alquiler viviendas a precios públicos. Asimismo, tanto Ribó como el PSPV ponen sobre la mesa penalizar a aquellos grandes propietarios -con más de 10 viviendas según la legislación autonómica- que mantengan sus propiedades vacías, también vía impuestos. Los socialistas, dirigidos por Sandra Gómez, hilan más fino: cuando estén más de un año vacías y sin causa justificada.

Con todo, sería necesario primero que el gobierno central hiciera una definición de lo que es "vivienda vacía", si bien la ley valenciana explica que esta es la que está desocupada durante al menos dos años. A partir de 2019 el período será de un año. Pero ya lo dice el refrán: Hecha la ley, hecha la trampa. Podría ocurrir que los propietarios, para sortear estas sanciones, aparentaran querer vender o alquiler sus viviendas a precios inaccesibles. En este caso, explican fuentes de Compromís, también serían sancionadas, si bien no esclarecieron cómo se fijaría este criterio.

En la misma línea, Compromís propone colaborar con la administración autonómica con el objeto de constituir un registro de viviendas vacías. Si se conocen cuáles son, cómo se distribuyen en la ciudad y desde cuándo están vacías, es mucho más sencillo implementar medidas adecuadas. Ahora bien, es muy difícil discernir cuándo habita alguien o no. En la concejalía de Vivienda atienden, entre otros factores, al contrato y consumo de agua. Lo que ya funciona en la ciudad de València es un registro de solares vacíos, reimpulsado por el área de Urbanismo que dirige el socialista Vicent Sarrià, para fomentar la construcción de solares degradados y la rehabilitación de edificios en situación ruinosa.

Cesión de suelos

Los socialistas quieren, por otro lado, fomentar la construcción de nuevas viviendas que fuercen a la baja los precios de los alquileres. En ese sentido, proponen la colaboración público-privada, cediendo suelo público a constructores y cooperativas para que edifiquen viviendas sociales y las exploten durante un período de tiempo en régimen de alquiler. Recuerda a algo que ya se ha empezado a hacer durante este mandato desde la delegación de Patrimonio, que dirige la candidata de Podem, María Oliver.

De hecho, la pasada semana el Ayuntamiento aprobó la cesión de ocho solares municipales para que cooperativas construyan hasta 118 viviendas sociales. En esta modalidad de acceso a la vivienda, la propiedad del inmueble es colectiva y las personas que lo habitan son socias de la cooperativa y pueden vivir en ella de por vida, con lo que las decisiones sobre el edificio se toman de forma conjunta. La cooperativa se encarga de la construcción y el Ayuntamiento percibe un "alquiler simbólico".

La formación de María Oliver pide más presupuesto para vivienda. "Nuestro grupo municipal ha defendido en la negociación presupuestaria una mayor dotación para hacer frente a la emergencia habitacional", explican en su grupo municipal. Aunque admiten que se ha incrementado y que Aumsa ha empezado a construir vivienda de alquiler asequible, insisten en que "el Ayuntamiento debería priorizar todavía más la vivienda social ente el escenario provocado por la burbuja del alquiler".

Según Oliver, el decreto del alquiler que aprobó el Gobierno de Pedro Sánchez y que más tarde Podemos rechazó en el parlamento "no es suficiente para pinchar la burbuja del alquiler", puesto que "se deja fuera elementos fundamentales". Entre ellos, destaca que no controla los precios. Para ello, "es necesario crear un índice de precios de referencia, para fijar un límite al incremento de los alquileres en la renovación de los contratos". Otra medida a implementar es "la delimitación de áreas tensionadas en aquellas zonas donde los precios suban en exceso y expulsen a la vecindad".

Planes de desarrollo de áreas urbanas

"No hay política de vivienda sin política de suelo", explican en el grupo socialista. Por ello, en los nuevos desarrollos de la ciudad pretenden exigir el máximo legal de viviendas públicas y sociales. Los populares, por su parte, abogan por impulsar la construcción, de forma directa desde el consistorio o mediante la empresa municipal ubranística Aumsa, de los solares municipales en los PAIs ejecutados sobre suelo urbanizable y cuyos proyectos ya están en marcha. Ponen como ejemplos los PAIs de Moreras, Patraix, Malilla, Sociopolis, Quatre Carreres, Benicalap Norte o el Camino de Moncada. "Aquí se incluirán -detallan- tanto los solares que procedan del excedente de aprovechamiento como los de origen patrimonial".

Sobre los sectores del Grao, Benimaclet, Fuente de San Luis y Eugenia Viñes, así como en el Camino Hondo del Grao, inciden en que el próximo mandato estén aprobados los instrumentos de planeamiento necesarios para que empiecen las obras. El propósito es poder "compatibilizar y simultanear las obras de urbanización con la redacción de los proyectos de construcción" de viviendas de protección pública de dichos sectores.

Asimismo, el partido de Català subraya la importancia de continuar con la promoción y construcción de los solares marcados en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) como SP-7. Es decir, aquellos solares dedicados a viviendas asistenciales para alquilar a determinados colectivos, como jóvenes menores de 35 años, mayores de 65 años y personas con algún tipo de discapacidad.

Otra medida que los socialistas creen necesario implementar es la confección de un Plan Municipal de las Áreas de Rehabilitación y Regeneración Urbana (ARRU) del parque público de vivienda. Es decir, aquellas viviendas municipales que se pretende que reciban las ayudas estatales para su rehabilitación, mejora, o reconstrucción. En el Cabanyal, por ejemplo, se quieren adecuar numerosas viviendas con la ayuda de estas subvenciones del Gobierno central. Sin embargo, no existe este plan municipal de toda la ciudad.

La nueva empresa mixta

Una propuesta bastante sonada en las últimas semanas ha sido la que realizó el alcalde Ribó, la creación de una nueva empresa mixta participada al 50% por el Ayuntamiento de València y otro 50% por una entidad privada. El objetivo es que el consistorio aporte el suelo público y la parte privada aporte capital y pueda asumir la fase financiera, la construcción y la gestión de viviendas con el objetivo de sacarlas al mercado del alquiler con un precio asequible. En total, durante el próximo mandato se pretenden crear al menos 600 viviendas de este tipo.

Explican desde Compromís que es una manera de ganar en agilidad y hacer frente a la problemática de la vivienda, que se entiende como una "emergencia social". Con el concurso de una entidad privada, el Ayuntamiento se asegura poder asumir el coste económico sin grandes perjuicios al erario público. La empresa privada podría explotar las nuevas viviendas, pero la idea es que se limiten sus beneficios, de forma que los beneficios sobrantes puedan reinvertirse en políticas públicas de vivienda.

Se entiende por alquiler asequible aquel al que puedan acceder "las rentas más bajas y las rentas medianas", arguyen, así que se podría llegar a las familias con menos recursos económicos, pero "sin crear un estigma social" sobre unas viviendas habitadas por rentas medianas y diferentes perfiles como gente joven y personas mayores en situación de precariedad. Se evita así, a diferencia de otros métodos, la creación de una suerte de guetos.

Pero la pregunta ante esta propuesta es dónde queda aquí la empresa pública del Ayuntamiento encargada de la construcción y promoción de viviendas Aumsa, que ya ha anunciado, de hecho, la puesta en marcha de 300 viviendas de alquiler en diez edificios hasta 2021. Estas promociones, explican en la coalición, seguirán su tramitación, así como otro tipo de actuaciones que no sean tan urgentes. Podrían convivir ambas sociedades, una pública y la otra mixta. Sin embargo, cuando Aumsa completara todos sus proyectos en marcha, ¿cuál sería su papel si su homóloga es más rápida? "Entonces, ya se vería".

La intención es seguir el modelo de Barcelona y el de Viena. La ciudad austriaca promueve vivienda pública desde 1917 y se centra en la fijación de un precio máximo del alquiler. Argumenta el equipo de Joan Ribó que hoy en día, el 30% de viviendas de la ciudad son de alquiler asequible, 220.000 viviendas son públicas y otras 136.000 pertenecen a organizaciones denominadas "de lucro limitado". "Viena tiene una inversión anual en vivienda de 700 millones de euros, casi como el presupuesto total del Ayuntamiento de València", relatan, pero subrayan en que más de 530 millones proceden del gobierno central. "Entre 2011 y 2016 se han construido 28.000 pisos con este régimen de empresa mixta", concluyen.

Con todo, la propuesta no acaba de tener el visto bueno de sus socios de gobierno. Tanto los socialistas como València en Comú -matriz de Podemos en la capital- opinan que la empresa sería de alguna manera prescindible, dado que ya existe Aumsa para tales fines, por lo que supondría la duplicidad de estructuras. Tampoco agrada en la formación de los círculos el régimen mixto de la sociedad planteada.

Desde Ciudadanos, su portavoz Fernando Giner cree que es una medida "aceptable", si bien critica que los anuncios del alcalde son "compromisos que nunca ven la luz". Opina que lo que se debería hacer desde el Ayuntamiento es llegar a un acuerdo con Aumsa, "un organismo clave", para que se pueda dedicar tanto a la vivienda social como a las viviendas de alquiler asequible, dado que esta firma "no tiene fondos suficientes para hacerlo". En el Partido Popular critican que se haya hecho el anuncio de las 600 viviendas "desconociendo dónde y en que suelos se van a construir".

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